פסק דין
פתח דבר:
לפניי עתירה שהגישה אופק בטאן ייזום ובנייה 1998 בע"מ, נגד ועדת הערר המחוזית במחוז הצפון (המשיבה 1, להלן: "ועדת הערר"), אריק ושרונה בן יוסף (המשיבים מס' 2, להלן יכונו "בן יוסף"), מרסל ומירב ניזר (משיבים פורמאליים מס' 3), מרים ושלמה אלקריף (משיבים פורמאליים מס' 4) והוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית שמונה (משיבה 5, להלן: "הוועדה המקומית").
עניינה של העתירה הנו היתר בנייה אשר ניתן לעותרת על ידי הוועדה המקומית, לשם ביצוע עבודות בנייה במספר מגרשים בשכונה המוקמת בקריית שמונה, בשם "בימת תל חי". המשיבים 2- 4, שהנם בעלי מגרשים סמוכים באותה שכונה, הגישו לוועדת הערר, ביום 2/12/04, ערר בעניין היתר הבנייה. בכך נפתחה מסכת התדיינויות בוועדת הערר, בבית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת, ובוועדה המקומית, אשר לא נסתיימה עד היום, שש שנים מאוחר יותר. אף שבמרוצת הזמן שונתה בקשת העותרת להיתר, וניתן לה היתר חדש מאת הוועדה המקומית, לא נפתרה המחלוקת וההתנגדות לבנייה נמשכה.
עיקר המחלוקת בין הצדדים הנו באשר לגובה הבנייה המתוכננת להתבצע על ידי העותרת במגרשיה, כאשר נטען על ידי המשיבים 2- 4 (ולמעשה על ידי בן יוסף בלבד, כפי שיוסבר להלן) כי הבנייה המתוכננת הנה בניגוד להוראות התוכנית החלה על המגרשים, ועשויה לגרום להסתרה של הנוף לבתיהם.
יצוין כבר עתה, כי במועד בלתי ידוע, משכו המשיבים 3- 4 ידיהם מן הערר והסירו התנגדותם לבנייה המתוכננת על ידי העותרת על פי היתר הבנייה. לכן הם צורפו לעתירה זו כמשיבים פורמאליים בלבד, ועמדתם לא הובאה בפניי. דהיינו, שההתנגדות להיתר הבנייה הנה מצד משפחת בן יוסף, הם המשיבים 2 כאמור.
העותרת פירטה בכתב העתירה, בהרחבה רבה, את הרקע העובדתי לעתירה ואת השתלשלות ההתדיינויות באשר לבנייה במגרשיה, ולהלן יובאו הדברים על פי סדרם.
רקע עובדתי:
העותרת, חברה יזמית, רכשה זכויות לבנייה במגרשים מס' 301- 307 בשכונה "בימת תל חי" בקריית שמונה (להלן: "מגרשי העותרת"). המשיבים 2- 4 הנם ברי רשות של מינהל מקרקעי ישראל העוסקים בבנייה עצמית במגרשים אחרים באותה שכונה. מגרש בן יוסף, הרלוונטי לענייננו, הנו מגרש מס' 410. לעותרת ניתן היתר לבנייה במגרשים, מאת הוועדה המקומית, על פיו הותר לה לבנות במגרשים מבנים בני שלוש קומות בחתך, מכוח הוראות תב"ע ג/10271 (להלן: "התב"ע").
ביום 2/12/04 הוגש ערר, בשם המשיבים 2- 4, לוועדת הערר. הערר התייחס להגבלת גובה הבנייה במגרשי העותרת על פי התב"ע, ונטען בו כי הבנייה המתוכננת סותרת מגבלה זו (ערר 270/04). ביום 25/1/05 ניתנה החלטת ועדת הערר על פיה היתר הבנייה שניתן לעותרת על ידי הוועדה המקומית בטל, בשל סטייה ניכרת מהגבלת גובה הבנייה המצוינת בתב"ע.
העותרת הגישה עתירה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת. בפסק הדין מיום 30/10/05 (עת"מ 1045/05) קיבל כבוד השופט האשם ח'טיב את העתירה באופן חלקי, וקבע כי נפגעה זכות הטיעון של העותרת בפני ועדת הערר באשר לחלק מהעניינים שנדונה על ידה, ולפיכך החלטת ועדת הערר מבוטלת ועליה לקיים דיון מחדש בערר, תוך מתן אפשרות לשני הצדדים להעלות את כל טענותיהם בכל הנקודות והעניינים שעלו בהחלטה.
בחודש יולי 2005 הגישה העותרת לוועדה המקומית בקשה מתוקנת להיתר בנייה, על פיו תומר הבנייה הרוויה שתוכננה במגרשים, לבנייה צמודת קרקע. ביום 19/12/05 נתנה הוועדה המקומית לעותרת היתר בנייה חדש למגרשים 301- 302, שמספרו 20050104. היתר זה הוא עניינה של העתירה דנן (ולפיכך הוא יכונה להלן: "היתר הבנייה").
לאחר קבלת היתר הבנייה, הודיעה העותרת לוועדת הערר כי לדידה הדיון בערר 270/04 (אשר הוחזר לדיון בוועדה, כאמור, בפסק דינו של כבוד השופט ח'טיב מיום 30/11/05) התייתר, שכן הפך תיאורטי. ביום 17/1/06, החליטה ועדת הערר "לסגור" הערר, שכן עניינו בבקשה להיתר שנזנחה. יחד עם זאת, קבעה הוועדה כי העותרת "ויתרה" על דיון חוזר בעניינים בהם הורה בית המשפט לעניינים מינהליים כי יש לתת לה להשמיע את עמדתה, ובנסיבות אלה, הוועדה "חוזרת וקובעת את כל אשר נקבע בהחלטתה מיום 25/1/05".
יצוין כי במועד מאוחר יותר, כאשר דנה בערר נוסף שהוגש, כפי שיפורט להלן, נימקה ועדת הערר מדוע הותירה על כנה את החלטתה מיום 25/1/05, בערר 270/04, בכך שבית המשפט לעניינים מינהליים לא קבע כי נפלה שגגה בהחלטה, ובכך שביטול ההחלטה הקודמת היה מאפשר לכאורה לעותרת לשוב ולבנות בחריגה מהתכנית, על פי ההיתר הראשון.
ביום 3/9/2006 נמסרה חוות דעת לוועדת המשנה של הוועדה המקומית, מאת היועץ המשפטי והיועץ ההנדסי של הוועדה, על פיה אין מניעה ליתן את היתר הבנייה שענייננו בנייה צמודת קרקע, אולם באשר לבנייה רוויה יש להמתין להשלמת הליך של תיקון התב"ע בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (להלן: "הוועדה המחוזית"). ביום 7/11/06 הודיעה הוועדה המקומית לעותרת, כי לאחר דיון בהתנגדות שהוגשה על ידי תושבים (כך בהודעה – ת.כ.), נמצא כי אין בנימוקי ההתנגדות כדי להצדיק את ביטול ההיתר, ואומץ האמור בחוות הדעת מיום 3/9/06.
ערר נוסף, הנוגע להיתר הבנייה המעודכן, אשר ניתן לעותרת כאמור ביום 19/12/05, הוגש ביום 15/11/06 (ערר 262/06), בשם המשיבים 2- 4. ערר זה הוגש תחת הכותרת "התנגדות להחלטת ועדת המשנה בקרית שמונה מיום 3/9/06, המאשרת למשיבה 2 (העותרת דכאן – ת.כ.) בניה חריגה, בשטח שלגביו אסרה ועדת הערר המחוזית בניה חריגה".
העותרת התנגדה לקיום דיון בערר ופנתה בעתירה נוספת לבית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת (עת"מ 1003/07). במהלך הדיון שהתקיים ביום 7/1/07, בפני כבוד השופט בנימין ארבל, ובהסכמת הצדדים, הורה בית המשפט על מחיקת העתירה ללא צו להוצאות. בית המשפט הורה גם לוועדת הערר לדון בעניין בדרך שהיא דנה בערר.
זמן קצר לאחר כך הוגשה על ידי העותרת עתירה נוספת (עת"מ 1046/07), במסגרתה עתרה העותרת למתן צו ביניים, להימנע מלקיים דיון בערר, אולם בקשה זו נדחתה על ידי כבוד השופטת גבריאלה (דה-ליאו) לוי, בהחלטתה מיום 18/3/07. יצוין כי פסק הדין בעתירה, החשוב לענייננו, ניתן רק לאחר שהתקיים דיון בערר וניתנו החלטות ועדת הערר בערר, כפי יפורטו להלן.
בשלב הראשון, נתנה ועדת הערר החלטת ביניים (מיום 20/2/07). הוועדה בחנה את טענות הסף שהועלו על ידי העותרת באשר לסמכותה לדון בערר, ובאשר לזכות לערור על חוות דעת היועץ המשפטי מיום 3/9/06. תוך כדי בחינת טענות הסף, בדקה הוועדה את התאמת היתר הבנייה לתכנית, והגיעה לכלל מסקנה כי ההיתר אינו תואם את הוראות התכנית, וכי היה מקום לפרסם הקלה ולקיים בה דיון. לאחר מכן דנה הוועדה בטענת העותרת לפיה המשיבים 2- 4 השתהו בהגשת הערר, ובעניין זה קבעה כי עדיין קיימת חובה לתקן את הפגם שנוצר בשל אי התאמת ההיתר לתכנית, כאשר נושא השיהוי יילקח בחשבון בעת הפעלת דוקטרינת הבטלות היחסית על נסיבות המקרה, ולפיכך הערר יישמע לגופו.
בשלב השני, נתנה ועדת הערר החלטה משלימה (מיום 5/6/07). הוועדה דנה בשלב זה בטענות הצדדים באשר לפרשנות הראויה של התכנית. לאחר שהפעילה את עיקרון הבטלות היחסית, במסגרתו הובאה בחשבון גם הפגיעה הצפויה לצדדים שלישיים כתוצאה מביטול ההיתר, קבעה הוועדה כי ההיתר יוותר בתוקפו ביחס ליחידות הדיור שנמכרו בטרם הוגש הערר, על אף החריגה מהוראות התוכנית, ואילו ההיתר יבוטל ביחס ליחידות הדיור שטרם נמכרו, בשורה הצפונית, כך שעל המשיבה יהא להגיש בקשה מחודשת לגביהם.